コリアーズから第3クォーターのレポートが出される季節となりましたので共有させて頂きます。
（前回の記事はこちら）
住宅市況についてコリアーズでは、大量供給による空室率の増加及びそれに伴う賃料減少により市況悪化が始まるのではないかと危惧していましたが、それでも他の国よりも高い利回りが確保できていること、プレビルド案件の価格は引き続き上昇を記録していることから、強い需要に裏付けられた堅調なマーケットが続いていると結論付けしています。
では具体的に数字を見ていきましょう。
まずは空室率の推移です。
マカティ・BGCでは大量供給が続いており、需要数が追い付いていないことから空室率の増加が止まりません。特にBGCでは今後も大量供給が続きますので、空室率の改善がみられるのは当分先かと思います。なお、オルティガス等は需要に応じた程度の開発となっていますので低位安定しています。
続いて賃料相場です。
当然ですが、空室率が5%超の場合は借手優位のマーケットですので、賃料は下がります。が、年率で1%から2%程度の低位な下落にとどまっています。
さて、ここで皆さんに覚えておいて頂きたい事項があります。
空室率が高い理由として２つ挙げられます。
①一時的に大量供給がなされて、空室率が高い
②需要減退による空室率が高い
①の場合、堅調な経済の下、賃貸需要が認められるので、時間の経過とともに徐々に空室率が改善していきますので、オーナーに強い焦燥感は無く、小幅な賃料下落となることが多いです。
②の需要減退の場合というのは、通常、不動産市況のみではなく、国全体の景気が悪化していることによる新規の借り手（需要）がいない状況であることから、物件所有者は少ないお客さんの取り合いになり、自分の物件を選んでもらうべく条件（賃料）を下げます。また各所有者が一斉に同時に下げますので、賃料は一気に下がります。
②についてわかりやすい例は、リーマンショック後の東京のオフィス市況でしょう。6万円/坪取れていた丸の内のSクラスのビルの賃料が瞬く間に3万円/坪になりました。
なお余談となりますが、当時既存の高い賃料で入居しているテナントに対して自社ビルへの引き抜きも横行していました。テナントにとっても、賃料が安くなるのにビルグレードが上がり、更に引っ越し費用も負担してくれ、フリーレントも付いてくるという非常に借り手優位のマーケットであったことが昔のように感じています。
従いまして、マカティ・BGCの高い空室率の理由は①ですので、大きな賃料減少とはならないと予想しています。
最後に価格動向です。
下のグラフはマカティ・BGCの現在の価格水準並びに1年後予測となっています。
マカティの平均単価はP194,000/㎡⇒1年後P215,250/㎡
BGCはP175,000/㎡⇒1年後P191,000/㎡
と国内並びに海外投資家からの強い需要を受け、10%程度の上昇が予想されています。
実際、Arca Southにおける2棟目のオープニングセレモニーに参加したのですが、その熱狂感は物凄いもので何千万円もするコンドミニアムがデパートのバーゲンセールのような感じで売れてました。
その中で目立っていたのが、やはり中国人です。プロパティツアーの形で複数名で来ており、既に購入予約したコンドミニアムについてお互い熱く語っていたようでした。
なお、懇意にしている業者も中国人投資家が20戸まとめて購入した、あるいは中国人から問い合わせを受けているケースが増えてきているとの事ですので、中国本土からの資金流入の幕開け＝新たな価格上昇のステージ突入を感じています。
以上の事からも、フィリピンでコンドミニアムの購入をお考えの方には少しでも早く行動頂きたいと思う中で、1件ボニファシオグローバルシティの北側でFederal Landが開発を進めるPark CentralWestの再販売住戸をご紹介させて頂きます。
なお、再販売住戸とはプレビルド案件で買主の地位を承継する形での取引を意味します。従いまして、物件自体は新築の物件を手に入れることが出来ます。
なお、以前の記事でFederal Landの開発をまとめた記事を載せていますのでこちらも参照ください。
具体的な物件情報は下記の通りです。
物件名：Central Park West
所在地 
対象物件は下地図のグランドハイアットレジデンスの右上です。
以前の記事でお伝えしております通り、このBGC北側は来年のパークハイアットホテルの開業を皮切りに野村・三越伊勢丹のデパートの開業も控えておりますので、確実な成長が見込める立地です。
販売価格：610万ペソ（約1,342万円）＋名義変更手数料：15万ペソ（約33万円）
部屋：24階 NOタイプ 東向き（野村不動産・三越伊勢丹との共同PJ側）38㎡ ＊約P165,000/㎡（120万円/坪）
現在販売中のプレビルド案件ですと、P200,000/㎡ですので、17.5%程度安いかと思います。なお業者はP9,811,800（P258,000/㎡）だと言ってますが・・・
竣工時期：2018年秋頃
購入資金としてローンをお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、日本政策金融の場合はプレビルド案件は投資ではなく投機としてとらえることからローンを出してくれませんが、本物件の場合は竣工が1年以内となりますので調達の可能性はあると考えています。
1,000円の調達であれば、ハードルは低いですしその場合自己資本はざっくり400万円で済みます。
もし本政策金融公庫のローン前提でお考えであれば、私の方で問い合わせ並びに資料準備のお手伝いも可能です。
なおこのFederal Landの物件クオリティの良さは南側に建つパークウエストで体験済みです。また民泊での運用も可能ですので、この価格で買えば利回り並びに将来のキャピタルゲインも狙えると考えています。
少しでもご興味のある方がいらっしゃいましたら、お問い合わせ頂ければ幸いです。
＊本記事をお読みになり、フィリピン不動産投資に興味をお持ちになりましたら、ぜひご連絡ください。また中心部の優良中古物件をお探しさせて頂き、現地調査も同行申し上げます。
またフィリピン不動産投資に関するご不安な点・不明点等につきましても、私の実体験からのご説明を申し上げさせて頂ければと考えています。
仲田