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フィリピン_セレンドラ_賃貸借契約更新

   

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ボニファシオグローバルシティにて運用していますツーセレンドラ(Two Serendra)ですが、昨年12月に賃貸成約の運びとなりました。

その賃借人を見つけるまでの苦労については、何度もこのブログにて情報共有させて頂いております。

苦労その1:内装工事無しでは賃借人が見つからない:関連記事 その1  その2  その3

苦労その2:内装工事について:関連記事 その1 その2 その3

 

当時はまだ中国人の流入があまりなく、マカティ&BGC全体において空室率が非常に高く借り手市場でした。

内装工事完了後はやや募集家賃をマーケット以下としていたこともあり、多くの借り手の方から内覧申し込みを頂きましたが、結果として綺麗に使ってくれるだろうと思い日本人の方へ貸すことにしました。

結果としては賃借人が見つかるまで1年を要したことになります。

2017年12月の成約賃料:28,000ペソ(636ペソ/㎡)

 

賃貸借契約書において、更新に際しては+10%増賃する規定となっておりましたので、そのまま適用すると改定後の賃料は30,800ペソとなります。

昨今の賃貸市場の大幅な改善により、1,000ペソ/㎡がマーケット水準となっていることから、最低でも35,000ペソを再契約賃料と心に決めてはいたのですが、借り手である日本人の方が良い方である事、賃料は32,000ペソまで応諾頂けたこと並びに中途解約の場合は、残期間相当額のペナルティ賃料を支払いいただけるとの事でしたので、当該条件にて更新契約書を締結しました。

(当該契約書においても再契約時には+10%の規定が入っています。)

 

結果として、賃料増加は+4,000ペソで、増加率は14%です。

解約合意して35,000ペソ以上で探すことも出来たとは思いますが、空室期間が発生すること・仲介手数料1か月が発生し、2ヶ月分の家賃が取れないとすると、結果として、

35,000ペソ×10か月÷12か月=29,166ペソ/月となります。同額となるためには、38,400ペソ/月必要です。

 

仮に賃借人がいる状態で売却しようと思った場合置いても、フィリピンの場合、価格が収益性に基づくものではなく取引事例に基づくものであるため、現賃料が低いことは大きなネガティブ要因とはなりません。

 

当初賃料が低いという要因もありますが、賃料が上がっていくという国の不動産投資は魅力的であると改めて感じました。

 

仲田リアルエステート株式会社

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代表取締役  仲田 一成 (なかた かずなり)

 - フィリピン不動産, ボニファシオグローバルシティ(BGC)